タイ不動産用語 K
レターKはKhor Tor Nor（K.T.N.）とキー・マネーを扱います。バンコクやリゾート都市でのオフプランのコンドミニアム購入者は、最終的なチャノート（Chanote）権利証の前にK.T.N.証明書を受け取ります。キー・マネーは商業賃貸契約に現れるもので、フリーホールド購入では通常発生しませんが、仲介業者が両者を混同することがあります。
新規プロジェクトでのChanote完全分割前のコンドミニアム所有権証明書。
K.T.N.は、土地局（Land Office）で建物を登記する際に個別のチャノート（Chanote）に変換されます。
店舗または賃貸権に対する非公式な支払いであり、不動産購入価格の一部ではありません。
建設のマイルストーンに支払う前に、どの証明書の段階が該当するか確認してください。
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Kで始まる用語
コー・トー・ノー（K.T.N.）
コー・トー・ノーは、建設中のプロジェクト内のユニットに対して発行されるコンドミニアム所有証明書です。土地局が各ユニットごとのチャノート権利書を発行する前に、登録されたコンドミニアム図面内で特定のユニットを割り当てます。バンコクやプーケットの新規プロジェクトはこの段階で販売されることが一般的です。
建物完成時にデベロッパーは法人（juristic person）を登記し、K.T.N.は完全なチャノート権利（Chanote title）に転換されます。SPAには転換のマイルストーンと完成遅延時のデフォルト救済措置を明記すべきです。デューデリジェンス中は土地局でプロジェクトの状況を確認してください。
キーマネー
キーマネーは、タイの商業賃貸、特にショップハウスや屋台における非公式な前払金です. これは退去する借主から賃借権や占有権の譲渡を買うものであり、基礎となる不動産の所有権を取得するものではありません. 土地局（Land Office）に登記されず、フリーホールドの売買契約には記載されません.
タイで事業用賃貸を検討する外国人は、キー・マネーが不動産法とは別問題であることに直面します。仲介業者がキー・マネーをコンドミニアムやヴィラの購入見積に含めている場合、あなたが署名しようとしている法的文書の性質を明確にするよう求めてください。権利種類については権利証ガイドをご覧ください。
区分所有権の登記段階
オフプラン購入者は、各支払いマイルストーンでどの権利段階（タイトル段階）が適用されるかを理解しておく必要があります。下の表は一般的な証書の種類を対応付けたものです。
| 証明書 | ステータス |
|---|---|
| コー・トー・ノー（K.T.N.） | 個別ユニットのChanote分割前の建設中に発行 |
| コンドミニアムのチャノート | 建物完成および管理組合の法人口登録後の個別ユニットの権利書。 |
| Nor Sor 3 / 権利が弱い登記 | 登録済みコンドミニアムには該当しません。土地のデューデリジェンスにのみ関連します。 |
K.T.N.のデューデリジェンスチェックリスト
K.T.N.のステージユニットに対してオフプランの頭金を支払う前に、独立した顧問弁護士とともに以下の確認手続きを完了してください。
- 開発業者が土地のマスタータイトルおよびプロジェクトの環境影響評価（EIA）承認を保有していることを確認してください。
- K.T.N.番号が売買契約のあなたのユニットと一致していることを確認してください
- 建物完成時にK.T.N.がChanoteに変換される際のマイルストーンを理解する。
- 土地局にて登記簿（マスタータイトル）および担保や負担の有無の調査を依頼してください。
- 礼金などの店舗賃貸支払いをコンドミニアムの購入代金と混同しないでください。
外国人買主向けの法的背景
K.T.N.は土地局での区分所有法（Condominium Act）に基づく登録手続きで運用されます。外国人持分枠（foreign quota）やFETフォームの規則は、オフプラン段階と再販段階のいずれにも同様に適用されます。キーマネー（key money）は土地登記法ではなく、物件の賃貸借や商慣行によって規律されます。買主がフリーホールドを期待しているにもかかわらず賃貸契約書に署名している場合、これらを混同すると紛争が生じます。
オフプランのマイルストーンとデベロッパーの支払能力チェックについては当社のレターO用語ページをご覧ください。
外国人によくある誤り
- SPA（売買契約）で転換時期を確認せずにK.T.N.を最終的なChanoteと同等とみなすこと。
- 店舗テナントに権利金（キーマネー）を支払い、それが不動産所有権の移転を伴うと仮定する
- 開発業者が現在どの登記段階の権利を保有しているかを確認せずにオフプランを購入すること
- マーケティング資料にレンダリングされた建物の写真しか掲載されていないから権利調査をスキップする。
- 登記完了前に外国人割当が適用されると仮定しています。
よくある質問
オフプラン契約および賃貸に関する協議におけるK項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:Khor Tor Nor（K.T.N.）とは何ですか？
コー・トー・ノーは、土地局が個別のチャノート（権利書）を分割する前の建設中に発行されるコンドミニアム所有証明書です。登録されたコンドミニアムプロジェクト内で割り当てられたユニットを証明し、完成登録時に正式なチャノートに変換されます。
Q:外国人はK.T.N.で不動産を所有できますか？
外国人買主は、K.T.N.により証明されるオフプランのユニットを、区分所有法の要件（外国人持ち分枠およびFETフォームによる送金を含む）に従って購入できます。最終的なフリーホールドは建物完成および区分所有の管理組織（juristic person）設立後にチャノートに登記されます。
Q:K.T.N.はいつチャノート（Chanote）になりますか？
建設完了後、デベロッパーがコンドミニアムの法人（juristic person）を登記し、土地事務所が各ユニットの権利書（タイトルデード）を発行します。弁護士はSPA（売買契約）上でこの節目を確認し、最終移転に立ち会います。
Q:タイにおけるキー・マネー（権利金）とは何ですか？
キーマネーは、商業用賃貸における賃借権や店舗譲渡権に対する非公式な前払い金です. 登記された不動産の購入価格の一部ではなく、所有権を生じさせるものではありません. コンドミニアムや土地の取得費用と混同しないでください.
Q:SPAにキー・マネーを記載すべきですか？
いいえ。礼金（key money）は賃貸店舗や賃貸借契約に関するものであり、分譲マンションの売買契約（フリーホールド）には関係しません。仲介業者がマンション取引で礼金を述べる場合、実際にどのような法的権利を購入しているのかを明確にしてください。
Q:K.T.N. の真正性をどのように確認しますか？
不動産弁護士は、K.T.N.番号に該当する土地事務所の記録を請求して登録とユニット配分を予測します。引渡し時にSPAのユニット番号、平面図、管理組合（juristic person）からの外国人枠書類と照合してください。
Q:K.T.N.はFETフォームの要件に影響しますか？
外国人買主は、オフプランのK.T.N.段階の購入であっても、外国通貨で国外から購入資金を送金しFET書類を備える必要があります。土地局の要件に従い、銀行の送金目的欄には物件購入であることを明示しなければなりません。