タイ不動産用語 O
レターOはオフプラン購入と所有権移転を扱います。バンコクやリゾート都市の開発業者は、外国人を対象としたコンドミニアムの大半をオフプランで販売します。最終的なフリーホールドの登録は、建築が完了し税金が支払われた後、土地事務所での名義移転時にのみ行われます。
建物完成前の購入および個別チャノートの発行に関する事項。
SPAは分割払いを工事進捗段階に連動させます。
買主と売主が出頭する; 税金が支払われる; 新しい権利書が発行される。
多くの大規模プロジェクトでは環境承認が必要です。
AからZまでの用語集を閲覧する
Oで始まる用語
オフプラン購入
オフプラン購入とは、建物が完成する前、土地局が個別のChanoteを発行する前にユニットを購入する契約を結ぶことを指します。支払スケジュールは基礎工事、躯体、仕上げなどの工事マイルストーンに連動します。外国人購入者は各分割金を海外からFET書類を添えて送金します。
間取り図と同様に、デベロッパーの支払能力（ソルベンシー）、EIA承認、およびSPAの不履行条項も重要である。外国人買主は最初の手付金を支払う前に独立弁護士の審査を受けるのが通常の慣行である。K.T.N.証明書段階の詳細はレターK用語ページを参照。
所有権の移転
所有権移転は、売主から買主へ法的所有権が移転する土地局での登記手続きです。両当事者または有効な委任状を持つ代理人が、必要書類一式を持参して出席します。歳入局への税金が算出され支払われます。買主を所有者として記載した新しい権利書が発行されます。
タイはトーレンス方式の登記ベースの所有権制度を採用しています。署名のない契約だけでは所有権は移転しません。詳細はレターT用語集ページを参照してください。
土地局での所有権移転手続きの手順
| ステップ | 詳細 |
|---|---|
| 権利調査とデューデリジェンス | 手付金を支払う前に売主の身元、外国人割当、および担保・負担を確認する |
| SPAの締結とFETの送金 | 外国人買主は銀行のFET書類を伴って海外から送金します。 |
| 土地局への出頭 | 買主、売主または委任代理人（POA）、および弁護士が管轄の土地局に出席する。 |
| 納税および登録 | 移転手数料、源泉徴収税、印紙税が支払われ、新しいチャノートが発行されます |
オフプランのデューデリジェンスチェックリスト
- 開発業者の会社登記、認可済み取締役、およびプロジェクトのEIA（環境影響評価）状況を確認してください
- 独立した工事のマイルストーンに連動するSPAの支払スケジュールを確認する。
- 完成が合意日を超えて遅延した場合の返金および債務不履行条項を確認してください
- 可能な場合は、預託金に対してエスクローまたは信託の手配を求める
- 建物完成時におけるK.T.N.からChanote（チャノート）への移行タイムラインを理解する。
外国人買主向けの法的背景
オフプラン販売は区分所有法（Condominium Act）および民商法典（Civil and Commercial Code）の契約規定に基づいて運用されます。所有権の移転がフリーホールド（自由保有）にとって法的に決定的な時点です。外国人割当（foreign quota）およびFETフォームの適合は最終登記時に適用されます。オフプラン販売と完成の間にデベロッパーが倒産するリスクは現実的であり、SPA（売買契約）の条項やデベロッパーの実績確認によって軽減されます。
外国人によくある誤り
- 完成日と連動した返金条項がないまま、大額のオフプラン手付金を支払うこと。
- レンダリングされたマーケティング画像が承認済みの環境影響評価（EIA）プロジェクト範囲と一致すると仮定しています。
- プロジェクトが外国人向けに販売されているため外国人割当の確認を省略する
- 土地登記所の名義変更予約を忘れ、書類の誤りに後で気付く
- 独立したSPAレビューを行わずにデベロッパーの社内弁護士を利用する.
よくある質問
デベロッパーの売買契約（SPA）および土地局の書類におけるO項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、法的助言ではありません。
Q:タイにおけるオフプラン購入とは何ですか？
オフプランとは、建設が完了する前、個別のChanote（土地権利証）が発行される前にコンドミニアムユニットを購入することを指します。支払いは売買契約に定められた工事のマイルストーンに従って行われます。購入者には完了登記までK.T.N.または同様の証明書が交付されます。
Q:所有権移転とは何ですか？
所有権の移転とは土地局での登記であり、そこで名義が売主から買主へ移転します。売主・買主または正式な委任状を持つ代理人が出席し、税金が支払われた後、買主名義で新しい権利書が発行されます。未登録のSPAのみでは所有権は移転しません。
Q:オフプランがフリーホールド（完全所有権）になるのはいつですか？
建物完成後、デベロッパーは法人成立登記を行い、土地局は各戸のチャノートを発行します。外国人買主はFET関連書類と外国人割当の確認とともに最終譲渡を完了します。
Q:オフプランに関してEIAのどのチェックが重要ですか？
関連当局による環境影響評価（EIA）承認はプロジェクトの適法性を確認します。弁護士はEIAの記載が販売されている戸数や建物の高さと一致しているかを確認します。EIAがないことは重大な警告サインです。
Q:タイを訪問せずに所有権を移転できますか？
委任状により、所定の書式を用いて有資格の弁護士が土地局に代理出席できます。資金の送金と公証済み書類の提出は引き続き求められます。委任状の要件は P の項を参照してください。
Q:所有権移転時に課される税金は何ですか？
移転手数料は登記簿上の価格の2%、売主の源泉徴収税、保有期間に応じた特定事業税の可能性、及び印紙税が発生します。弁護士が移転日前にワークシートを作成します。
Q:デベロッパーが完成を遅延させたらどうなりますか？
SPAのデフォルト条項は、返金権および損害賠償を含む遅延に対する救済措置を定めるべきです。独立した法律顧問が最初の手付金前にこれらを確認します。開発業者の支払能力は工事の進捗と同様に重要です。