タイ不動産用語 T
レターTは譲渡手数料、権利書検索、トーレンス登記制度を扱います。これらはバンコクのコンドミニアム再販や最終的なオフプラン移転を完了するすべての外国人買主にとって基本的な概念です。タイ法の下では所有権の変更は土地局での登記のみが有効です。
登録評価額に基づく。通常、土地局で買主が支払います。
預託前に所有者、抵当権および負担を開示します。
土地局の登記簿は所有権の決定的な証拠です。
土地局は全国でのすべての権利移転を登記します。
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Tで始まる用語
移転手数料
移転手数料は所有権が登記される際、Department of Landsにて登記簿上の価格の2%が支払われます。通常は買主が負担しますが、売買契約書で別段の定めがある場合は例外です。移転手数料は売主の源泉徴収税やその他の決済時税金と合わせて見積もってください。
登録価額は移転窓口で申告されます。登録価額の詳細と税務上の関係については レターR用語集ページ を参照してください。
登記簿の照会（Title deed search）
登記簿の照会は物件に関する最新の土地事務所記録を取得します。登記上の所有者が売主と一致するか確認し、抹消が必要な抵当権や担保を特定し、登記の種類を確認し、地役権やその他の負担を明らかにします。すべての不動産弁護士は依頼者が手付金を支払う前にこの調査を行います。
トーレンズ制度
タイはトーレンス原則に基づく登録制の登記制度を採用しています。土地事務所の登記簿が所有権の決定的な記録です。私的な合意だけでは所有権は移転しません。売買契約によって開始された法的移転は、登記を完了して初めて効力を持ちます。
これが、レターQ クイットクレームの説明や非公式のクイットクレーム（放棄）といった概念がタイでは適用されない理由です。
登記調査で明らかになること
| 検索 | 買主の対応 |
|---|---|
| 登記上の所有者名 | 売買契約書の売り手と一致しなければなりません |
| 有効な抵当権または先取特権 | 譲渡または価格調整の前に抵当権（または負債）の抹消を求める |
| 権利証の区分 | Chanoteまたは許容されるNor Sorの等級が表示と一致しているか確認する |
| 地役権（イーゼメント） | 区画に有利または負担となるアクセス権を確認する |
移転手数料の準備チェックリスト
- 登録価格が弁護士の税務ワークシート上のSPA価格と一致しているか確認してください
- 売買契約（SPA）で譲渡手数料の負担を買主と売主の間で割り当てる
- 土地局の窓口支払い用にキャッシャーズチェックまたは銀行振込を用意する
- 源泉税と並んで譲渡手数料を総クロージングコスト予算に含める。
- 外国人買主のFETフォーム書類が登録された買主名と一致しているか確認してください
外国人買主向けの法的背景
タイの外国人マンション購入者にとって、移転手数料、登記簿調査、登記の優先性がクロージングの枠組みを形成します。FETフォームによる送金書類は土地局に登録される名義と一致していなければなりません。あなたの不動産弁護士が移転手続きに立ち会い、手数料を支払い、新しいチャノートが外国人枠内で正しくあなたを所有者として記載していることを確認します。
外国人買主の譲渡手続きの全工程については当社のコンドミニアム購入ガイドをご覧ください。
外国人によくある誤り
- 代理人が売主を信頼できると保証しているから権利調査をスキップする。
- 土地局（Land Office）への登記がないまま、署名済みの契約が所有権に等しいと仮定する。
- 購入価格のみを予算化し、2%の移転手数料やその他のクロージング税を含めない
- 譲渡日に抵当権が判明し、プレデポジット時のデューデリジェンス中には発見されなかった。
- 現行の土地局検索ではなく、古い権利証のコピーに頼ること。
よくある質問
決済（クロージング）およびデューデリジェンスにおけるT項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、法的助言ではありません。
Q:タイの振込手数料とは何ですか？
移転手数料はLand Officeに申告された登記簿上の価格の2%です。通常は買主が支払いますが、売買契約書（SPA）で異なる配分がされることもあります。これは売主の源泉徴収税や特定事業税、印紙税とは別です。
Q:登記簿検索とは何ですか？
権利調査は土地局の最新登記記録を照会し、登録所有者、権利区分、抵当権、差押え、および負担を確認します。中古物件の売買や土地購入で手付金を支払う前の最初のデューデリジェンス手続きです。
Q:タイにおけるトーレンス制度とは何ですか？
タイはトーレンス原則に基づく登記中心の所有権制度を採用しています。土地局（Land Office）の登記簿が所有権を確定します。未登記の合意、非公式な譲渡、あるいはクイトクレイム型の書類は法的な所有権を移転しません。
Q:所有権調査（タイトルサーチ）を行うのは誰ですか？
不動産弁護士は関連する土地事務所または県支所で検索を依頼します。検索により売主がクリーンタイトルを移転できるかどうかを確認し、SPAに条件前提を設ける必要のあるリスクを特定します。
Q:譲渡手数料はいつ支払われますか？
移転手数料は登記当日にLand Officeで他の移転税とともに支払われます。弁護士が合計金額を計算し、予約前に支払いの準備をします。
Q:タイトルサーチは外国人所有枠の状況を示しますか？
土地局の検索はユニットの所有履歴を示します。外国人枠の確認はコンドミニアムの法人（juristic person）から別途行われます。外国人買主によるコンドミニアム名義変更には両方が必要です。
Q:登記調査と同日に権利移転を行えますか？
サーチと譲渡は、書類の事前準備がない場合は同時に行えず、計画された順序で実行されます。弁護士はデューデリジェンスの早期にサーチを手配し、SPAの条件が満たされた後に譲渡を行うようスケジュールします。