タイ不動産用語 U
レターUは用益権（usufruct）とユニット権利書（unit title deeds）を扱います。外国人買主は国籍混合の遺産計画で用益権に接し、コンドミニアムのフリーホールド移転ではユニット権利書に必ず直面します。両用語は土地局の検索、弁護士のデューデリジェンス報告書、法人（juristic person）による譲渡パッケージに登場します。
Thai Visa Centreでは、在留外国人が不動産を購入する際の移民関連および銀行書類の調整を支援します。より広い文脈については不動産ハブと全文の不動産用語集をご参照ください。
生涯または定期間の土地使用および収益取得の登記された権利。所有権ではありません。
ユニット番号、床面積、および共用部分の不分割持分を示す。
用益権と区分所有権はどちらも土地局（Department of Lands）に登記されます。
ユニットの権利証は、所有権移転のために建物の外国人所有枠内でなければなりません。
AからZまでの用語集を閲覧する
Uで始まる用語
用益権 (Sidhi-kep-kin)
用益権は、土地を使用しその果実（賃料や農産物など）を収受する権利を個人に付与するもので、登録名義人は所有権を保持します。民商法（Civil and Commercial Code）により、用益権は用益権者の生涯または最長30年を超えない一定期間とすることができます。土地局での登記により、将来の土地購入者に対してその権利を対抗できます。
バンコクやプーケットの国籍の異なるカップルでは、外国人配偶者がタイ人の所有する土地に居住する権利を公的に記録するために用益権を登記することが多い。用益権は借地権（リースホールド）と異なり、純粋な契約上の使用許諾ではなく、人物または期間に結びつく物権的な権利である。用益権者が死亡した場合、期間の定めがない限り通常その権利は消滅し、土地は他の担保等がない限り所有者の完全な管理下に戻る。
実用例：タイ国民がフアヒンのヴィラ用地を所有しています。外国人の配偶者が所有者が抵当権を設定する前に30年の用益権を登録します。銀行は、この権利が所有者の将来の買主への明け渡し能力を制限するため、用益権の抹消または同意を要求する場合があります。ご家族間の譲渡を行う前に、弁護士が負担命令を確認します。
ユニットの権利証
ユニット登記証（unit title deed）は土地局が発行するコンドミニアム所有権証明書です。建物名、ユニット番号、おおよその専有面積、および共有部分に対する所有者の共有持分が記載されています。49%の外国人所有枠の審査とFETフォームによる資金確認に合格した外国人買主は、譲渡登録日に氏名が記載された新しい登記証を受け取ります。
共有持分は45/10,000のような分数で表示されます。この持分はコンドミニアムの総会での投票権や管理費の配分に影響します。デベロッパーが階数や眺望、角部屋の位置で比率を重み付けしている場合、大きなユニットが必ずしも大きな持分を意味するとは限りません。同じタワー内の二つの再販ユニットを比較する際は持分を確認してください。
アップグレード経路：完全なコンドミニアム転換前に移行的な土地権利で登記された旧プロジェクト。juristic person（法人）または開発業者が境界測量と登記修正を完了し、各ユニットが区分所有法（Condominium Act）に準拠した現代的な権利証を取得しています。再販のデューデリジェンスは、アップグレードの完了と旧型のNor Sorの担保が譲渡を阻害していないことを確認します。権利証のカテゴリについては当社の権利証（登記簿）ガイドをご覧ください。
用益権と所有権・賃貸借の比較
外国人はほとんどの場合土地を直接所有できませんが、タイ人所有の土地に登記された用益権、賃借権、または地上権を保有することができます。下の表は、それぞれの権利構造が期間や駐在者にとっての実用性でどのように異なるかをまとめたものです。
| 権利の種類 | 保有者 | 期間 | 外国人買主向け注記 |
|---|---|---|---|
| 所有権（チャノート） | 登記簿上の所有者 | 譲渡または収用が行われるまで永続的に有効 | 土地所有は制限されます。コンドミニアムの区分所有は外国人割当の範囲内で認められます。 |
| 用益権 (Sidhi-kep-kin) | 登記に記載された用益権者 | 保有者の存命期間または最長30年の定期 | 外国人はタイ人配偶者や第三者が所有する土地に用益権を登記できる場合があります |
| 賃貸（物件の賃借） | 登記された賃貸借契約の賃借人 | 通常30年（更新条項あり） | 土地所有権なしでヴィラや住宅を利用する際の一般的な構造 |
| スーペルフィシーズ（Superficies／地上権） | 他人の土地に建築する権利 | 終身または定期期間 | リゾート地域の借地権付きヴィラ構造で使用される |
外国人買主向けユニット権利証チェックリスト
コンドミニアムの頭金を支払う前に、弁護士が建物の記録や売買契約と照合してユニットの権利証（deed）の詳細を確認します。法人（juristic person）の同意書や外国人割当証明書は別書類ですが、移転日（名義移転当日）に発行される権利証と整合している必要があります。
- ユニット番号と床面積が売買契約書および現地検査と一致していること
- 権利証に分数または割合として表示された共有物の未分割持分
- 売主名がパスポートおよび外国買主向けFETフォームの送金記録と一致している
- 抵当権、用益権、または賃借権など、所有権の移転を妨げる担保・負担はありません
- 法人（juristic person）発行の外国人保有枠証明書は、そのユニットが外国人に提供可能であることを確認します。
- 譲渡日に土地局で発行された新しいユニット権利書に購入者名が正しく記載されています
外国人が「U」から始まる用語に遭遇した場合
用益権は婚姻計画、相続の検討、リゾート近郊のヴィラ用地に対する権利調査でしばしば問題になります。バンコク、パタヤ、チェンマイのコンドミニアムの名義移転ではユニットの権利証が出てきます。オフプラン購入者は、デベロッパーが工事を完了し土地事務所が建物を個別ユニットに区分して登記するまで、割当書を保持します。
デューデリジェンスでリースホールドのヴィラ開発の下に用益権（usufruct）が存在することが判明した場合、開発業者が所有者の同意を得ているか、また用益権の期間があなたのリースを超えていないかを確認してください。コンドミニアムの場合は、売主の権利書があなたが確認したユニットと一致していること、そして共有持分が管理事業体（juristic person）の記録と一致していることを確認してください。不一致は譲渡の遅延や詐欺の兆候である可能性があります。
外国人によくある誤り
- 使用収益権（usufruct）を土地所有と同等とみなすこと。使用収益権は個人的権利で、死亡または期限満了で終了し、土地所有権として移転しません。
- 維持管理、保険、固定資産税の支払者に関する書面合意なしに用益権を登記すること
- どのコンドミニアム証明書も区分所有権の登記（ユニットの権利証）と同等であると仮定して。完成前の買主は、土地局が権利証を発行するまで割当書（allocation letter）を保有します。
- 2つのユニットを比較する際に共有持分を無視すること。持分が小さいと平方メートル当たりの共用費負担が高くなる可能性があります。
- ノーソー3ゴー（Nor Sor 3 Gor）の権利が完全なチャノート（Chanote）区分所有権に転換されたような古い建物で、アップグレード経路の確認を省略しています。
よくある質問
売買契約書および土地局の書類におけるU項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:タイの不動産法における用益権（usufruct）とは何ですか？
用益権はタイ語で Sidhi-kep-kin と呼ばれ、土地を使用し賃料などの収益を得るための登記された権利です。土地所有者は所有権を保持します。用益権者は契約内容に応じて物件に居住したり、賃貸したり、作物を収穫したりできます。第三者に対抗力を持たせるためには土地事務所での登記が必要です。
Q:外国人配偶者がタイの土地の用益権（使用・収益権）を持つことはできますか？
はい。国籍混合の夫妻は、タイ人配偶者が所有する土地に外国人配偶者が居住する保護された権利を持てるように用益権（usufruct）を登記することがよくあります。これは不動産所有の抜け道ではなく、遺産・相続の計画手段です。用益権は、期間を定めて登録していない限り権利者の死亡とともに終了します。家族間の取引とは別に、独立した弁護士に相談してください。
Q:コンドミニアムの区分所有権証書とは何ですか？
ユニット登記証は特定のコンドミニアムユニットの所有を証明する土地局の書類です。プロジェクト名、ユニット番号、床面積、廊下やプール、建物下の土地など共用部分に対する所有者の共有持分が記載されています。外国人のフリーホールド買主は譲渡登記後にこの登記証を受け取ります。
Q:コンドミニアムの権利証における「分割不可の共有持分（undivided share）」とは何ですか？
各区分所有者は、プロジェクト全体に対する分数で表される共用財産の按分持分を有します。この持分が所有者会議での投票権の重みを決定し、共用部分の維持費計算にしばしば連動します。同じ面積の2つのユニットでも、開発業者が比率を不均等に割り当てた場合は持分が異なることがあります。
Q:ユニットの権利証は旧来の権利区分からどのようにアップグレードされますか?
一部の古いバンコクやリゾートのコンドミニアムは、完全なチャノート（Chanote）による区分所有登記が行われる前にノーソー3ゴー（Nor Sor 3 Gor）地番で始まったものがあります。開発業者または法人（管理組合）が改良測量と登記修正を行い、各ユニットに正式な区分所有権証書が付与されています。購入者は改良登記が完了していること、および登記の種類が現行の区分所有法（Condominium Act）の基準に合致していることを確認するべきです。
Q:使用収益権をコンドミニアムの区分所有に登録できますか?
用益権は通常、個別のコンドユニットではなく土地に付着します。コンドミニアムの所有は、所有権のユニット権利証（フリーホールド）または外国人購入制限のある建物に対する長期賃貸により行われます。登記簿に用益権の負担が記載されている場合、弁護士に占有や転売に与える影響を説明してもらい、手付金を支払う前に確認してください。
Q:購入時にこれらの条件はどこで確認できますか？
用益権は遺産プランニング文書、婚姻財産契約、土地局の負担調査（encumbrance search）に現れます。区分所有権の詳細はデューデリジェンス報告書、法人への名義移転フォーム、および登記当日に発行される権利書に記載されます。