タイ不動産用語 W
レターWは源泉徴収税（withholding tax）とタイの遺言（Thai wills）を扱います。源泉徴収税は土地局の譲渡ワークシートに売主の控除として必ず表示されます。タイの遺言は、死亡後にコンドミニアムやリースホールドの権利を誰が相続するかを規定します。バンコク、プーケット、チェンマイの外国人所有者は購入時のデューデリジェンスと併せて税務・相続の計画が必要です。
Thai Visa Centreでは、在留外国人が不動産を購入する際の移民関連および銀行書類の調整を支援します。より広い文脈については不動産ハブと全文の不動産用語集をご参照ください。
不動産移転時に土地局で売主の受取金から差し引かれます。
評価額または登録価額のうち高い方に適用されます。
税率は保有期間と政府の評価区分によって異なります。
死亡後のタイのコンドミニアムおよび土地の権益の相続を規定します。
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Wで始まる用語
源泉徴収税
源泉徴収税は、不動産の譲渡で売主の所得から差し引かれる税金です。タイ歳入局（กรมสรรพากร）は土地局（Land Office）の登記時に売主に純収益を支払う前にこれを徴収します。これは通常買主が負担する2%の譲渡手数料とは別のものです。計算には政府評価額、登記価格、売主の区分が用いられます。
会社が売主の場合、査定価額または登記価額の高い方に対して一律1%を支払います。個人の売主には保有期間が長いほど有利になる累進税率が適用されます。タイ人個人からの再販を外国人買主が交渉する場合、土地局での最終的な価格争いを避けるため、源泉所得税差引後の売主の実取り価格を事前に確認してください。
実例（実務的）：デベロッパーの子会社がショールームユニットを会社の処分として売却する場合。買主と売主は登記価格を1,200万バーツで合意し、査定は1,100万バーツです。源泉税は登記価格1,200万バーツを基準に1%で計算され、120,000バーツとなり、その他の売主税の前の額です。SPA（売買契約）には、事業税が発生した場合に誰が負担するかを割り当てる条項を含めるべきです。
遺言（タイ語）
タイの遺言は、タイ民商法典の規定に従ってタイ国内にある財産を処分します。証人要件、使用言語、登記手続きはコモンロー諸国とは異なります。コンドミニアムの所有者は、遺言の検認が行われた後に登記上の持分を相続する相続人を指名します。
Dual will strategy: maintain a Thai will for condo units, leasehold contracts, and Thai bank accounts while keeping a separate home-country will for foreign assets. Each will should include a jurisdiction clause so updating one document does not accidentally revoke the other. Heirs need certified translations and legalisation if probating a foreign will in Thailand. : 二重遺言戦略: コンドミニアムの区分所有、リース契約、タイの銀行口座についてはタイ国内の遺言を維持し、外国資産については本国の遺言を別途保持してください。各遺言には準拠法・管轄条項を含め、一方の文書を更新しても他方が意図せず無効にならないようにしてください。タイで外国遺言の検認（プロベート）を行う場合、相続人は認証付き翻訳および合法化が必要です.
対策を講じない場合、タイの相続法では法定相続人が順位に従って相続します。これは、前の関係の子がいる場合や、土地を直接所有できない非タイ人のパートナーにユニットを遺したい場合など、あなたの意図と一致しない可能性があります。有資格のタイ弁護士による遺産計画は、あなたのコンドミニアム購入の購入形態を補完します。
売主別の源泉徴収税率
移転当日、土地局職員は歳入局の表を適用します。以下の概要はあくまで目安です。完了日を設定する前に、弁護士および税務顧問に正確な金額を確認してください。
| 売主の種類 | 課税標準 | レート | メモ |
|---|---|---|---|
| 法人（会社） | 政府評価額または登録価値の高い方 | 基準額の1% | 売主が商業処分に対して責任がある場合、特定の事業税が追加されます |
| 個人、短期保有 | 歳入局の評価表による政府査定額 | 累進課税で実効税率最大35%の区分 | 多くの場合、所有期間が5年未満の場合は高い率が適用されます。 |
| 個人、長期保有 | 政府査定額 | 軽減された累進税率 | 税表に基づく長期保有期間に対する割引 |
| 相続財産の再販 | 評価および取得費用の規則 | 特別計算 | 相続人は掲載前に税務顧問に根拠を確認してください |
誰がどの移転税を支払うか
外国人買主はFETフォームの遵守と移転手数料に注目します。売主の税金は、売主が正味収益を誤算している場合、取引が予定通り成立するかに影響します。
- 買主は通常、登記簿記載価格の2%の移転手数料を支払う（SPAで別段の定めがある場合を除く）。
- 売主は源泉徴収税、該当する場合の特定事業税、および印紙税を通常の配分で支払う
- 土地局（Land Office）で売主が純収益を受け取る前に源泉徴収される
- 登記日になって驚かないよう、各費用を誰が支払うかをSPAに明記すべきです。
Dual will strategy checklist: 二重遺言戦略チェックリスト
バンコクのコンドミニアムを所有し母国の年金を持つ在留外国人は、健康状態が変化した時だけでなく購入時に相続計画を見直すべきです。タイでの遺言は、相続人がユニットを売却または居住する際の遺産手続きの遅延を軽減します。
- コンドミニアムユニット、賃借権、タイ国内の銀行口座を網羅する、タイの有資格弁護士による遺言の作成
- 外国資産を含み、タイ所在財産についてタイの遺言を取り消さないと明記した自国の遺言
- 土地局の登記名義に使用されている受益者名がパスポート表記と一致すること
- 執行者または相続人は、外国の遺言書がタイでの遺言検認のために認証翻訳および在外公館（大使館）での合法化を必要とすることを認識している。
- 結婚、離婚、新たな不動産購入などの重大なライフイベント後に、両方の遺言書を確認する。
外国人が「W」から始まる用語に遭遇した場合
源泉徴収税は、売主が個人または会社であるあらゆる再販取引および多くの一次移転の際に土地局の計算書の印刷物に表示されます。銀行が抵当（ローン）申請時に相続計画を求めたり、法人が所有者の死亡後に相続人の書類を要求したりする場合には、タイの遺言書に関する用語が見受けられます。
2010年代にコンドミニアムを購入したリタイアメントビザ保有者は、タイで高齢化するにつれて不動産に関する問題に直面しています。遺言書の作成を、相続人による最終的な転売に影響を与えるレターGの評価規定と調整してください。レターGは源泉徴収算定に使用される政府評価額を説明します。
外国人によくある誤り
- 買主が源泉徴収税を支払うと仮定する。標準的な取引ではこれは売主の義務であり、土地局で差し引かれる
- タイでの遺言検認手続きを行わず、バンコクのコンドミニアム相続を外国の遺言のみで処理すること。
- 海外で更新した結果、以前のタイの遺言が意図せず無効になる単一の包括遺言の作成。
- 企業売主との価格交渉で源泉徴収税を無視すること。1%の基礎計算が売主の手取り額に影響します。
- 追加の仕組みがないと土地の権益を法的に相続できない者をタイの遺言で受益者として指定すること。
よくある質問
売買契約書および土地局の書式に記載された「W」条項を読む在留外国人向けの一般的な回答です。これはオリエンテーションであり、ご自身の特定の取引に関する税務または法的助言ではありません。
Q:タイにおける不動産譲渡の源泉税とは何ですか？
源泉徴収税は、不動産の譲渡に際して売主から差し引かれる所得税です。土地局（Land Office）は登記時に売主に純収益を支払う前にこれを差し引きます。税率と計算方法は、売主が個人か法人か、また不動産の保有期間によって異なります。
Q:法人売主に対する源泉税率はどのくらいですか？
法人の売主は、政府評価額と登記売却価格の高い方を基準に算出される1％の源泉徴収税を支払います。会社が商業用不動産の処分に対して課税対象となる場合、特定事業税が適用されることもあります。譲渡前に弁護士が完全な税務計算書を作成します。
Q:個人売主の源泉徴収税はどのように計算されますか？
個人売主は政府の評価額と保有期間に基づく累進税率表を使用します。保有期間が短いほど一般に実効税率は高くなります。取得費や認められる経費の控除は、書類の有無により適用される場合があります。正味価格の見込みを設定する前に税理士に計算を確認してください。
Q:買主は源泉税を支払いますか？
標準的にバンコクおよびリゾート地の名義移転では源泉税は売主負担とされます。買主は移転手数料を支払い、売買契約（SPA）に応じて印紙税を分担する場合があります。手数料負担の条項は必ず確認してください。売主によっては税金をすべて含めた総額で交渉することもあります。
Q:タイにおける不動産所有者向けの遺言（will）とは何ですか？
タイの遺言は、タイ民商法典の規定に基づきタイ国内の財産の相続を定める遺書です。コンドミニアムの所有権、借地権、タイの銀行預金について受益者を指定します。有効なタイの遺言がない場合、タイ法に定められた法定相続人が相続順位に従って相続します。
Q:二重遺言戦略とは何ですか？
タイ国内および海外に資産を持つ在留外国人は、しばしば別々の遺言を用意します。タイ遺言はタイ所在の資産を、母国の遺言は国外資産を対象とします。偶発的な取り消しの競合を避けるため、各文書にはその管轄内の資産のみを対象とする旨を明記すべきです。
Q:外国の遺言はバンコクのコンドミニアムで有効ですか？
外国の遺言は、公的に認証された翻訳、合法化（領事認証等）、およびタイの遺言検認手続きを経ることで認められる場合があります。これには時間と費用がかかります。タイ国内で作成されたタイ語の遺言は、遺言検認完了後に相続人が土地事務所で区分所有権の名義移転を登録する際により迅速です。