태국 부동산 용어 I
레터 I는 상속 및 개인 판매자와 법인 판매자 간의 세금 차이를 다룹니다. 방콕이나 푸켓에 콘도를 소유한 외국인들은 태국 내 부동산 유산(상속) 계획이 필요합니다. 개발업체나 재판매 소유자로부터 매입하는 구매자들은 토지국 이전 시 판매자 유형에 따른 세금 규정을 접하게 됩니다.
외국 유언장은 태국에서의 검인 절차 없이 태국 자산에 대해 자동으로 인정되지 않습니다.
민사·상법전은 유효한 유언장이 없을 경우의 상속을 규정합니다.
회사는 양도 시 등록된 가치에 대해 일률적인 원천징수를 납부합니다.
원천징수세는 고정 1%가 아니라 평가액 구간을 사용합니다.
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I로 시작하는 용어
상속
재산 소유자가 유효한 태국 유언 없이 사망한 경우, 민상법전(Civil and Commercial Code)의 무유언 상속 규정이 누가 어떤 비율로 상속받는지를 결정합니다. 배우자, 자손 및 직계존속은 모두 법정 상속권을 가질 수 있습니다. 외국 상속인은 상속 법원 판결 및 대사관 서류 합법화(legalisation) 등 추가 절차를 밟아야 합니다.
건물의 외국인 쿼터가 허용하는 경우 콘도 유닛은 외국인 상속인에게 이전될 수 있습니다. 토지의 외국인 상속은 토지법(Land Code)에 따라 엄격히 제한됩니다. 태국 부동산을 보유한 외국인은 태국식 유언을 작성하고 등기권리증을 접근 가능하게 보관해야 합니다. 검인 후 등록은 토지청에서 이루어집니다.
개인 대 법인 매도인
양도 시 세무 처리는 판매자가 개인인지 법인인지에 따라 달라집니다. 개인 판매자는 정부 평가가액과 보유기간을 기준으로 계산되는 누진 원천징수세를 납부합니다. 법인 판매자는 등기가액의 1%를 원천징수하며 별도의 법인세 영향이 있습니다.
개발사 자회사나 법인 임대인과 협상하는 구매자는 법인 관련 서류를 조기에 요청해야 합니다. 변호사가 누가 서명 권한이 있는지 그리고 원천징수 계산 방식을 확인합니다. 누진세율 세부사항은 P 항목 용어집 페이지를 참조하십시오.
매도인 유형 및 원천징수세
양도일 세무 워크시트는 매도인의 원천징수 의무를 나열합니다. 매도인 유형을 이해하면 매매계약서에서 어떤 비용을 누가 부담할지 협상하는 데 도움이 됩니다.
| 매도인 유형 | 일반적인 원천징수 |
|---|---|
| 개인 태국 국적자 | 정부의 평가 가치와 보유 기간에 따른 누진 원천징수 |
| 태국 회사 | 등록가액에 대한 1% 원천징수 및 법인세 관련 고려사항 |
| 외국 개인 판매자 | 동일한 단계적 기준이 적용됩니다. FET 및 송금 증빙서류를 확인하세요 |
해외거주자를 위한 상속 계획 체크리스트
태국 부동산을 소유하거나 매입할 계획이라면 양도일 이후가 아니라 이전에 상속 문제를 정리하세요. 이러한 조치는 상속인의 검인(프로베이트) 지연을 줄여줍니다.
- 태국 내 콘도 유닛, 임차권 및 동산을 포함하는 유언장 작성 및 집행
- 태국 유언검인 법원 절차에 익숙한 집행인을 지명하세요
- 소유권 증서, FET 양식 및 매매계약서를 상속인들이 쉽게 접근할 수 있도록 보관하세요.
- 민·상법전(제6권)에 따른 법정 상속인 계층 이해하기.
- 소유권 이전을 위해 대사관 인증 및 법원 명령이 필요할 수 있는 외국 상속인을 위한 계획
외국인 구매자를 위한 법적 배경
상속법과 양도세법은 유산이 부동산을 매각하거나 상속인이 소유권을 이전받을 때 교차합니다. 집행인(유언집행자)으로부터 외국인이 구매할 경우 권한을 입증하는 법원 명령이 필요합니다. 개발사 특수목적법인(SPV)의 기업 매각은 개인 재매매 확인 절차와 별개로 법인 실사가 필요합니다.
콘도를 상속받는 상속인도 장기 거주하려면 유효한 이민 신분이 필요합니다. 유산·부동산·비자 관련 자문은 저희 부동산 허브을 통해 조정하세요.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 태국에 등록된 콘도 유닛에 대해 태국의 검인 절차 없이 본국 유언장에 의존
- 배우자가 자동으로 전부 소유권을 상속한다고 가정함. 자녀 및 부모에게 법정상속분이 적용될 수 있음.
- 법인 판매자로부터 구입할 때 회사의 적법 상태 및 권한 있는 서명권자를 확인하지 않는 것.
- 판매자가 법인인 경우의 더 높은 원천징수세를 장기 보유 개인의 재판매와 비교하여 무시함
- 건강 위기까지 유산 계획을 미루는 것. 유언장 없이 진행되는 검인 절차는 태국 법원에서 수년이 걸립니다.
자주 묻는 질문
유언 검인(probate) 및 소유권 이전 상황에서 I항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 귀하의 특정 유산 또는 거래에 대한 법적 조언이 아닙니다.
질문:외국인 상속자가 태국 부동산을 상속받을 수 있나요?
콘도미니엄법에 따라 외국인 상속자는 외국인 쿼터 한도 내에서 콘도 유닛을 상속할 수 있습니다. 토지 상속에는 제한이 있습니다. 유언검인 법원 명령과 토지국 등기가 필요합니다. 공인된 태국 상속 전문 변호사와 미리 상담하세요.
질문:태국 유언장이 없으면 어떻게 되나요?
민사상업법전의 무유언 상속 규정은 상속인과 지분을 결정합니다. 배우자, 자녀 및 부모 모두 법정 권리를 가질 수 있습니다. 이 절차는 유효한 유언이 있는 경우의 검인 절차보다 더 느리고 분쟁이 발생하기 쉽습니다.
질문:개인 판매자에 대한 세금은 법인과 어떻게 다른가요?
개인 매도인은 정부 평가액과 보유 기간에 따라 누진 원천징수세를 납부합니다. 법인 매도인은 등기된 가치의 1%를 원천징수합니다. 총 세 부담은 법인 구조와 보유 기간에 따라 달라집니다.
질문:법인 판매자 서류를 확인해야 하나요?
예. 회사 선서 진술서, 승인된 이사 명단, 주주 구성 및 매각을 승인한 이사회 결의안을 요청하십시오. 변호사가 보증금 지급 전에 서명권한을 확인합니다.
질문:상속이 외국인 콘도 소유 쿼터에 영향을 미치나요?
외국인이 콘도를 상속받는 경우 해당 유닛은 건물의 외국인 소유 쿼터(49%) 범위 내에 남아 있어야 합니다. 국토국(Land Department)과 관리단(juristic person)이 태국인이 아닌 상속인으로의 이전 전에 자격을 확인합니다.
질문:검인 절차가 완료되기 전에 상속 재산을 구매할 수 있나요?
유언집행인은 일부 경우 법원의 허가를 받아 매각할 수 있습니다. 구매자는 명확한 소유권 이전 경로와 법원 명령 또는 검인 증명서를 갖추어야 합니다. 판매자의 권한을 변호사가 확인하지 않은 상태에서 전액을 지불해서는 안 됩니다.
질문:태국과 본국 각각에 대해 별도의 유언장이 필요합니까?
많은 외국인 거주자는 현지 자산에 대해서는 태국 유언장을, 해외 자산에 대해서는 본국 유언장을 유지합니다. 상속 관련 변호사와 조정하여 상충되는 처분을 피하십시오.