태국 부동산 용어 K
K 항목은 Khor Tor Nor (K.T.N.) 및 키머니를 다룬다. 방콕 및 리조트 도시의 분양 전(오프플랜) 콘도 매수자는 최종 Chanote 등기 전에 K.T.N. 증명서를 받는다. 키머니는 프리홀드(자유 소유) 매입이 아니라 상업 임대차에서 나타나지만 중개인이 두 가지를 혼동하는 경우가 있다.
신규 프로젝트에서 전체 Chanote(차놋) 분할이 완료되기 전의 콘도미니엄 소유권 증명서.
K.T.N.은 토지국에 건물 등록이 이루어지면 개별 Chanote로 전환됩니다.
가게 권리 또는 임차권에 대한 비공식적 지불로, 부동산 매매 대금의 일부가 아닙니다.
공사 마일스톤에 대한 지불을 하기 전에 어떤 인증 단계가 적용되는지 확인하십시오.
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K로 시작하는 용어
코 토르 노르 (K.T.N.)
Khor Tor Nor는 건설 중인 프로젝트의 유닛에 대해 발행되는 콘도미니엄 소유 증명서입니다. 이는 토지국이 각 유닛에 대한 차노트(Chanote) 등기를 발급하기 전에 등록된 콘도미니엄 계획 내에서 특정 유닛을 배정합니다. 방콕과 푸켓의 신규 프로젝트는 흔히 이 단계에서 판매됩니다.
건물 완공 시 개발업자는 법인을 등록하고 K.T.N.이 완전 차노트(Chanote) 소유권으로 전환됩니다. 귀하의 SPA는 전환 마일스톤과 완공 지연 시 기본 구제책을 명시해야 합니다. 실사 중에는 토지청에서 프로젝트 상태를 확인하십시오.
권리금(키머니)
키머니는 태국 상업 임차에서 특히 상점주택(shop house) 및 시장 좌판에 대해 비공식적으로 선지급되는 금전입니다. 이는 기존 임차인으로부터 임차권 또는 점유권의 양도를 구매하는 것이며, 기초 부동산의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 토지국(Land Office)에 등기되지 않으며, 자유소유권 매매 계약서(freehold sale and purchase agreements)에 나타나지 않습니다.
태국에서 사업용 임차를 검토하는 외국인은 키머니(key money)가 부동산법과 별개로 취급된다는 점을 접하게 됩니다. 중개인이 키머니를 콘도 또는 빌라 구매 견적에 포함시키면, 서명하려는 법적 문서가 무엇인지 명확히 요구하세요. 등기 유형은 소유권 증서 안내을 참조하세요.
콘도미니엄 소유권 단계
오프플랜 구매자는 각 결제 마일스톤에서 어떤 등기(권리) 단계가 적용되는지 이해해야 합니다. 아래 표는 일반적인 증명서 유형을 정리합니다.
| 증명서 | 상태 |
|---|---|
| 코 토르 노르 (K.T.N.) | 개별 유닛의 Chanote 분할 이전, 건설 중에 발급됩니다 |
| 콘도미니엄 차노트(Chanote) | 건물 완공 및 법인(주체) 등록 이후의 개별 유닛 등기권리증 |
| Nor Sor 3 / 더 취약한 토지권리증 | 등록된 콘도에는 해당되지 않으며, 토지 실사에만 관련됩니다 |
K.T.N. 실사 체크리스트
K.T.N. 단계 유닛의 오프플랜 보증금을 지불하기 전에 독립 법률 자문과 함께 다음 확인 절차를 완료하세요.
- 개발업자가 마스터 토지 소유권과 해당 프로젝트에 대한 환경영향평가(EIA) 승인을 보유하고 있는지 확인하십시오
- K.T.N. 번호가 매매계약서상의 귀하의 유닛과 일치하는지 확인하세요
- 완공 시 K.T.N.이 Chanote로 전환되는 시점을 이해하세요.
- 마스터 등기(소유권) 및 저당·담보 등 부담사항에 대한 토지국 조회 요청
- 키머니(권리금)으로 지불하는 상가 임대료를 콘도 구매 가격과 혼동하지 마십시오.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
K.T.N.은 토지국의 콘도미니엄법(Condominium Act) 등록 절차에 따라 운영됩니다. 외국인 할당(quota) 및 FET-양식 규칙은 오프플랜(분양 전) 및 재판매 단계 모두에 동일하게 적용됩니다. 키머니(key money)는 토지등기법이 아니라 임대차와 상업적 관습에 의해 규율됩니다. 이 둘을 혼동하면 매수자가 프리홀드(완전소유권)를 기대했으나 임대차 문서에 서명한 경우 분쟁이 발생합니다.
오프플랜 마일스톤 및 개발사 지급능력 점검은 O 항목 용어집 페이지을(를) 읽어보십시오.
외국인들이 흔히 하는 실수
- SPA(매매계약서)에 전환 일정이 확인되지 않은 상태에서 K.T.N.을 최종 차노트(Chanote)와 동일한 것으로 간주하는 것
- 상점 임차인에게 권리금(키머니) 지급하고 이를 통해 재산 소유권이 이전된다고 가정함
- 개발사가 현재 어떤 등기 단계(title stage)를 보유하고 있는지 확인하지 않고 오프플랜을 구매하는 것
- 마케팅 자료에 건물 렌더링 사진만 있기 때문에 등기조사 생략
- 완료 시 법인 등록 이전에 외국인 쿼터가 적용된다고 가정합니다.
자주 묻는 질문
분양 전(오프플랜) 계약 및 임대차 협의에서 K항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 귀하의 특정 거래에 대한 법적 조언이 아닙니다.
질문:Khor Tor Nor (K.T.N.)이란 무엇인가요?
Khor Tor Nor는 토지국에서 개별 유닛의 차노트(Chanote) 소유권 등기를 분할하기 전에 건설 중에 발행되는 콘도미니엄 소유 증명서입니다. 이는 등록된 콘도미니엄 프로젝트에서 귀하에게 배정된 특정 유닛을 증명하며, 완공 등기 시 정식 차노트로 전환됩니다.
질문:외국인이 K.T.N.에서 부동산을 소유할 수 있습니까?
외국인 구매자는 콘도미니엄법의 요건(외국인 할당 및 FET 양식 송금 포함)을 충족하는 것을 전제로 K.T.N.으로 증빙된 오프플랜 유닛을 구매할 수 있습니다. 건물 완공 및 관리법인 설립 후 차노트(Chanote)에 최종 소유권이 등기됩니다.
질문:K.T.N.가 차노트(Chanote)로 언제 전환되나요?
공사 완료 후 시행사는 콘도미니엄 관리단(법인)을 등기하고 토지국(Land Office)은 개별 유닛 소유권 등기증을 발급합니다. 귀하의 변호사는 SPA에서 이 이정표를 확인하고 최종 이전에 참석합니다.
질문:태국에서의 권리금(키머니)이란 무엇인가요?
키머니는 상업용 임대에서 임차권이나 상점 양도 권리에 대해 비공식적으로 선지급되는 금액입니다. 등기된 부동산 매매가의 일부가 아니며 소유권을 발생시키지 않습니다. 콘도나 토지 취득 비용과 혼동하지 마십시오.
질문:SPA 계약서에 키머니가 명시되어야 하나요?
아니요. 키머니(key money)는 상가 임차권이나 임대차 계약과 관련된 것이며, 프리홀드(자유소유) 콘도 매매계약과는 관련이 없습니다. 중개인이 콘도 거래에서 키머니를 언급하면 실제로 어떤 법적 권리를 구매하는 것인지 명확히 확인하세요.
질문:K.T.N.의 진위를 어떻게 확인하나요?
귀하의 부동산 변호사는 K.T.N. 번호와 일치하는 토지국 기록을 요청하여 프로젝트 등록 및 유닛 배정을 확인합니다. 완료 시 SPA의 유닛 번호, 평면도 및 법인으로부터의 외국인 쿼터 확인서와 교차 확인하십시오.
질문:K.T.N.이 FET-form 요구 사항에 영향을 미치나요?
오프플랜 K.T.N. 단계 구매의 경우 외국인 구매자는 여전히 외화로 해외에서 구매 자금을 송금하고 FET 서류를 제출해야 합니다. 은행의 목적란에는 토지국 준수를 위해 반드시 부동산 구매임이 명시되어야 합니다.