태국 부동산 용어 W
W 항목은 원천징수세(withholding tax)와 태국 유언장을 다룹니다. 원천징수세는 토지국의 모든 이전 서식에서 판매자 공제 항목으로 표시됩니다. 태국 유언장은 사망 후 콘도미니엄과 임대권 이익을 누가 상속받는지를 규정합니다. 방콕, 푸켓, 치앙마이에 있는 외국인 소유주는 구매 실사와 함께 세무 및 상속 계획이 모두 필요합니다.
Thai Visa Centre에서는 외국인 거주자가 부동산을 구매할 때 출입국 및 은행 관련 서류 조정을 도와드립니다. 더 넓은 맥락은 부동산 허브과 전체 부동산 용어집을 참조하십시오.
부동산 양도 시 매도대금에서 토지국(Land Office)이 공제합니다.
감정가와 등록가 중 더 높은 금액에 적용됩니다.
요율은 보유 기간과 정부의 평가 구간에 따라 달라집니다.
사망 후 태국 콘도와 토지 지분의 상속자를 규율합니다.
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W로 시작하는 용어
원천징수세
원천징수세는 부동산 처분 시 매도인의 소득에서 원천징수되는 세금입니다. 태국 국세청 (Revenue Department)는 매도인에게 순대금을 지급하기 전에 등기소 등록 시 이를 징수합니다. 이는 구매자가 일반적으로 부담하는 2% 등기 이전 수수료와는 별개입니다. 계산에는 정부의 평가액, 등기된 가격, 그리고 매도인 유형이 사용됩니다.
법인 매도인은 감정가와 등기(신고)가액 중 높은 금액에 대해 일률적으로 1%를 납부합니다. 개인 매도인은 보유기간이 길수록 유리한 누진세율이 적용됩니다. 태국 개인으로부터 재매매를 협상하는 외국인 매수인은 토지국(Land Office)에서 발생할 수 있는 막판 가격 분쟁을 피하기 위해 원천징수세 공제 후 매도인의 실수령액을 확인해야 합니다.
실용적 예: 개발업체 자회사가 쇼룸 유닛을 회사 처분 방식으로 매각합니다. 매수인과 매도인은 등기상 가액을 1,200만 바트로 합의했으나 감정가는 1,100만 바트입니다. 원천징수세는 1,200만 바트를 기준으로 1%를 적용하여 120,000 바트가 되며, 이는 기타 매도인 세금 적용 전에 해당됩니다. SPA(매매계약서)에는 특정 사업세가 발생할 경우 이를 누가 부담할지 명시해야 합니다.
유언(태국어)
태국 내 소재 자산에 대한 유언은 태국 민·상법의 절차에 따라 처분된다. 증인 요건, 언어 및 등기 규정은 관습법(영미법) 관할권과 다르다. 콘도미니엄 단위 소유자는 유언 검인 법원이 유언을 확정한 후 소유권 등기 지분을 상속받을 상속인을 지정한다.
이중 유언 전략: 콘도 유닛, 리스홀드 계약 및 태국 은행 계좌에 관해서는 태국 유언장을 유지하고, 해외 자산에 대해서는 별도의 본국 유언장을 유지하십시오. 각 유언장에는 적용 관할권 조항을 포함시켜 한 문서를 수정해도 다른 문서가 실수로 무효화되지 않도록 해야 합니다. 태국에서 외국 유언장의 검인을 진행할 경우 상속인은 공증된 번역본과 합법화가 필요합니다.
계획이 없으면 태국 상속법에 따른 법정 상속인들은 계급 순서대로 상속합니다. 이전 관계에서 태어난 자녀가 있거나 비태국인 파트너에게 유닛을 남기고 싶지만 그가 토지를 직접 소유할 수 없는 경우에는 귀하의 의도와 일치하지 않을 수 있습니다. 자격을 갖춘 태국 변호사와의 유산 계획은 귀하의 콘도 구매 매입 구조를 보완합니다.
매도인 유형별 원천징수세율
토지사무소 직원은 이전일에 국세청(Revenue Department) 표를 적용합니다. 아래 요약은 안내용일 뿐입니다. 완료일을 확정하기 전에 변호사 및 세무 상담가와 정확한 금액을 확인하십시오.
| 매도인 유형 | 과세표준 | 요율 | 참고 |
|---|---|---|---|
| 법인(회사) | 정부 평가액과 등록가액 중 높은 금액 | 기본 금액의 1% | 판매자가 상업적 처분에 대해 책임이 있는 경우 특정 사업세 추가 |
| 개인, 단기 보유 | 국세청(Revenue) 일정에 따른 정부 감정가 | 실효세율 최대 35%의 누진 구간 | 많은 경우 보유 기간이 5년 미만인 경우 더 높은 요율이 적용됩니다. |
| 개인, 장기 보유 | 정부 감정가 | 감소된 누진 세율 | 세율표에 따른 장기 보유 기간 할인 |
| 상속 재산의 재매각 | 평가 및 취득 비용 규정 | 특별 계산 | 상속인은 자산을 목록화하기 전에 세무 고문과 기준을 확인해야 합니다 |
어떤 양도세를 누가 부담하는가
외국인 구매자는 FET 양식 준수와 이전 수수료에 주목합니다. 판매자가 순수익을 잘못 계산한 경우 판매자 세금이 거래가 예정대로 완료되는지 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 구매자는 일반적으로 등기 가액의 2%를 이전 수수료로 지불합니다(단, SPA에서 달리 규정한 경우 제외).
- 매도인은 원천징수세와 해당되는 경우 특정 영업세 및 인지세를 표준 배분에 따라 납부합니다
- 매도인이 등기소에서 순수익을 받기 전에 원천징수세가 공제됩니다
- SPA에는 등기일에 놀라지 않도록 각 수수료를 누가 부담하는지 명시해야 합니다
이중 유언 전략 체크리스트
방콕 콘도를 소유하고 본국 연금을 보유한 외국인은 건강 상태 변화 시뿐만 아니라 구입 시점에 상속 계획을 검토해야 합니다. 태국 유언장은 상속인이 유닛을 매각하거나 거주해야 할 경우 검인 지연을 줄여줍니다.
- 콘도 유닛, 임차권 및 태국 은행 계좌를 포함하도록 허가받은 태국 변호사가 작성한 태국 유언장
- 외국 자산을 포함하며 태국 소재 재산에 대한 태국 유언장을 무효화하지 않는다고 명시하는 본국 유언장
- 토지국 소유권 등기서에 사용된 여권 표기와 일치하는 수혜자 이름
- 유언집행인 또는 상속인은 외국 유언장이 태국의 유언 검인 절차를 위해 공증된 번역 및 대사관 인증을 받아야 한다는 사실을 인지해야 합니다
- 결혼, 이혼 또는 신규 부동산 구매와 같은 주요 생활 변화 후에는 두 유언장을 모두 검토하십시오.
외국인이 'W' 항목을 접할 때
원천징수세는 판매자가 개인 또는 회사인 모든 재판매 및 많은 최초 양도 시 토지국의 계산 출력물에 나타납니다. 은행이 모기지 신청 시 상속 계획을 요구하거나 법인(법적 인격체)이 소유주 사망 후 상속인 서류를 요구할 때 태국 유언장 관련 용어를 보게 됩니다.
2010년대에 콘도를 구입한 퇴직 비자 소지자들은 태국에서 노령이 됨에 따라 부동산 관련 문제가 발생하고 있습니다. 유언장 작성은 상속인이 향후 재매각할 때 영향을 미치는 레터 G 평가 규정과 조율하십시오. Letter G는 원천징수 계산에 사용되는 정부 평가 가치를 설명합니다.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 구매자가 원천징수세를 납부한다고 가정함. 표준 거래에서는 토지국(Land Office)에서 공제되는 판매자의 의무입니다.
- 태국의 유언검인 절차를 고려하지 않고 방콕 콘도 상속을 외국 유언장만으로 의존하는 것.
- 해외에서 업데이트할 경우 이전의 태국 유언장을 실수로 무효화할 수 있는 하나의 통합 유언장 작성.
- 회사 판매자와 가격을 협상할 때 원천징수세를 고려하지 않음. 1%의 기본 계산 방식이 판매자의 순수령액에 영향을 미칩니다.
- 태국 유언장에서 추가적인 구조 없이는 토지 지분을 법적으로 상속받을 수 없는 수익자를 지정하는 경우.
자주 묻는 질문
매매계약서의 W 조항 및 토지국 양식을 읽는 외국인을 위한 일반적인 답변입니다. 본 내용은 안내용일 뿐 귀하의 특정 거래에 대한 세무 또는 법률 자문이 아닙니다.
질문:태국에서 부동산 양도 시 적용되는 원천징수세란 무엇인가요?
원천징수세는 부동산 처분 시 매도인으로부터 원천징수되는 소득세입니다. 등기소는 매도인에게 순대금을 지급하기 전에 등기 시 이를 공제합니다. 세율 및 계산 방식은 매도인이 개인인지 법인인지, 그리고 부동산 보유 기간에 따라 달라집니다.
질문:법인(회사) 매도자에 대한 원천징수세율은 얼마인가요?
법인 매도인은 정부 평가액과 등기된 매도가액 중 높은 금액을 기준으로 계산된 1%의 원천징수세를 납부합니다. 회사가 상업용 부동산 처분에 대해 과세 대상인 경우 특정 영업세(Specific Business Tax)가 추가로 적용될 수 있습니다. 변호사가 양도 전에 전체 세금 계산서를 준비합니다.
질문:개인 판매자 원천징수세는 어떻게 계산되나요?
개인 매도인은 정부 평가액과 보유 기간에 따라 누진표를 사용합니다. 보유 기간이 짧을수록 일반적으로 유효세율이 더 높습니다. 취득비용 및 허용 비용에 대한 공제는 서류에 따라 적용될 수 있습니다. 순가격 예상치를 설정하기 전에 세무사와 계산을 확인하십시오.
질문:구매자가 원천징수세를 납부합니까?
표준 방콕 및 리조트 이전 거래에서는 원천징수세를 매도인에게 부과합니다. 매수인은 양도 수수료를 부담하며 SPA에 따라 인지세를 분담할 수 있습니다. 수수료 배분 조항을 항상 확인하세요. 일부 매도인은 모든 세금을 포함한 총액으로 가격을 협상합니다.
질문:부동산 소유자를 위한 태국 유언장이란 무엇인가요?
태국 유언은 태국 민·상법 규정에 따라 태국 내 자산의 상속을 규율하는 유언장이다. 이는 콘도미니엄 단위, 임차권, 태국 은행 잔고의 수익자를 지정한다. 유효한 태국 유언이 없으면 태국 법에 따른 법정상속인이 상속 순위에 따라 상속한다.
질문:이중 유언장 전략이란 무엇입니까?
태국 및 해외에 자산을 보유한 외국인들은 종종 별도의 유언장을 유지합니다. 태국 유언장은 태국 소재 자산을 다루고, 본국 유언장은 해외 자산을 다룹니다. 우발적인 상충으로 인한 무효화를 피하려면 각 문서에 해당 관할의 자산에만 적용된다고 명시해야 합니다.
질문:외국의 유언장이 방콕 콘도에 효력이 있을까요?
외국 유언장은 공증된 번역, 영사 인증 및 태국 유언검인(법원) 절차를 거치면 인정될 수 있습니다. 이 과정은 시간과 비용이 소요됩니다. 현지에서 작성한 태국 유언장은 검인 완료 후 상속인들이 토지국(Land Office)에서 유닛 이전을 등록하는 데 더 빠릅니다.