泰国房地产术语 I
I字母涵盖继承以及个人卖方与公司卖方之间的税务差异。拥有曼谷或普吉公寓的外籍人士需要进行泰国遗产规划。购买者无论是从开发商还是转售卖方处购房，在地政局过户时都会遇到按卖方类型适用的税费规则。
未经泰国遗产认证程序，外国遗嘱不会自动被承认用于泰国资产。
民商法典对无有效遗嘱的继承作出规定。
公司在转让时就登记价值支付固定的预扣税。
预扣税采用评估价值分级，而非固定1%。
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以 I 开头的条款
继承
当房产所有人在泰国没有有效遗嘱时，《民商法典》的无遗嘱继承规则将决定继承人及其份额。配偶、子孙与父母等都可能享有法定继承权。外国继承人还需额外步骤，包括遗产法院的裁定和使领馆文件的合法化。
如果大楼的外国人配额允许，公寓单元可以由外国继承人继承。根据《土地法》，外国人继承土地受到严格限制。拥有泰国房产的外籍人士应订立泰国遗嘱并妥善保存产权证。遗嘱认证之后，于土地局办理登记。
个人卖方与公司卖方
转让时的税务处理取决于卖方是自然人还是法人。个人卖方按政府评估价值和持有期限计算适用累进预扣税；公司卖方则对登记价格预扣1%，并另有企业所得税影响。
与开发商子公司或公司房东谈判的买方应尽早要求查看公司文件。您的律师会确认谁有签字权限以及预扣税如何计算。有关累进税率的详细信息，请参见 P字母词汇表页面。
卖方类型与预扣税
过户日的税务工作表列出卖方的代扣义务。了解卖方类型有助于在买卖合同中协商由谁承担哪些费用。
| 卖方类型 | 典型预扣 |
|---|---|
| 泰国籍个人 | 根据政府评估价值和持有期按累进方式预扣税款 |
| 泰国公司 | 对注册价值预扣 1%，并需考虑公司所得税影响 |
| 外国个人卖方 | 相同的累进框架；请核实 FET 和汇款相关文件。 |
外籍人士遗产规划清单
如果您拥有或计划购买泰国房产，请在过户日前处理继承事宜，而不是在发生健康紧急情况后。这样可以减少遗产认证给继承人带来的延误。
- 办理涵盖泰国公寓单元、租赁权及动产的泰国遗嘱
- 指定一名熟悉泰国遗产认证程序的遗嘱执行人
- 将产权证、FET表格和购房合同保留并让继承人可查阅
- 了解《民商法典》第六编所规定的法定继承人类别。
- 为可能需要使馆认证和法院命令以转移产权的外国继承人做计划
针对外国买家的法律背景
当遗产出售不动产或继承人取得产权时，继承法与转让税法会相互交叉。外国买家从遗嘱执行人处购房需要法院出具证明其代理权的裁定。开发商特殊目的公司（SPV）的公司出售需进行针对实体的尽职调查，与个人转售的审查分开进行。
拥有房产不能替代签证规划。继承公寓的继承人仍需有效的移民身份才能长期居住。通过我们的房产中心协调遗产、物业和签证咨询。
外国人常见错误
- 依赖本国遗嘱而未办理在泰国登记的公寓单元的泰国遗嘱认证。
- 假定配偶自动继承全部所有权。法定继承份额可能适用于子女和父母。
- 从公司卖方购买但未核实公司资质及授权签字人。
- 忽视当卖方为公司时预扣税通常高于长期持有的个人转售的情况
- 将遗产规划推迟到健康危机之后。无遗嘱的遗嘱认证在泰国法院可能耗时数年。
常见问题
为在遗嘱认证和过户情形中阅读 I 条款的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成针对您具体遗产或交易的法律意见。
问：外国继承人可以继承泰国财产吗?
根据《公寓法》，外籍继承人可在外籍配额限额内继承公寓单位。土地继承受限。需取得遗嘱认证法院的判决并在土地局登记。请及早与持牌泰国遗产律师规划。
问：没有泰国遗嘱会怎样？
民商法典中的无遗嘱继承规则确定继承人及其份额。配偶、子女和父母等可能均享有法定权利。与有有效遗嘱的遗产认证相比，此程序更慢且更易产生争议。
问：个人卖方的税务与公司卖方有何不同？
个人卖方根据政府评估价值及持有期限缴纳累进预扣税。公司卖方按登记价值缴纳1%代扣税。总税负取决于实体结构和持有期限。
问：我应该核实公司卖方的文件吗？
是的。请要求公司宣誓书、授权董事名单、股东结构及批准出售的董事会决议。您的律师将在支付定金前确认签字授权。
问：继承会影响外国人购置公寓的配额吗？
如果外国继承人继承公寓，该单位必须保持在大楼 49% 的外国所有权配额内。土地局和法团（juristic person）在转让给非泰籍继承人之前确认资格。
问：我可以在遗产认证完成之前从遗产购买房产吗？
在某些情况下，执行人可经法院批准出售。买方需确保产权链清晰并持有法院命令或遗嘱认证证书。未经律师核实卖方权力前，切勿支付全款。
问：泰国和本国需要分别立遗嘱吗？
许多外籍人士为泰国本地资产保留泰国遗嘱，为海外资产保留本国遗嘱。应与遗产律师协调两份遗嘱以避免相互冲突的处分。