泰国房地产术语 L
字母 L 涵盖租赁权、土地法典和律师审查。这三项概念定义了外国人在普吉、苏梅和华欣合法使用土地与别墅的方式。对外籍人士在泰国的房产而言，共管公寓的永久产权是例外，而非常态。
根据民商法典的规定登记的土地租赁期限，除非经合同延长。
外国人拥有永久产权土地一般被禁止，只有少数例外。
对于租赁产权别墅和期房购买，条款不可协商。
未登记的租赁协议在对抗第三方时效力较弱。
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以 L 开头的条款
租赁权
根据泰国法律，租赁权授予一项可登记的占有和使用土地的权利，初始期限最长为30年。由于《土地法典》禁止外国人直接取得土地所有权，外国人通常通过租赁权来持有泳池别墅。该租赁必须在土地局登记，方能对以后土地所有人产生约束力。
承诺30+30+30年期限的营销方案需对每个续期期限进行法律分析。在支付定金前，您的律师会审查出租方产权、登记状态和违约救济措施。
土地法
《土地法》是规范泰国土地所有权的主要法规。除有限例外外，它限制外国人直接拥有土地。公寓永久产权由独立的《公寓法》规定，注册的租赁权在此框架内运作。违法情形包括泰国国民为外国受益人代持土地的代持结构。
对名义公司和无文件安排的执行将继续。应避免任何将名义持股视为外籍常规做法的顾问。官方文本刊载于 皇家公报。
律师审阅
在别墅使用租赁权、期房购买以及涉及土地公司的任何交易中，支付订金前必须进行独立的房地产律师审查，不可协商。审查内容包括产权查询、买卖合同（SPA）条款、租赁登记以及土地法典合规性。开发商的内部律师通常同时代表卖方。
请参阅我们的房地产律师指南，了解何时聘请法律顾问以及如何选择独立代理人。
外国人的永久产权与租赁产权比较
外籍人士可在公寓永久产权和土地类结构之间选择。下表总结了合法选项。
| 结构 | 境外准入 | 土地关系 |
|---|---|---|
| 公寓永久产权 | 在 49% 配额范围内允许 | 通过法人团体实现对共有土地的共有权 |
| 登记租赁权 | 允许最长 30 年 | 对土地的占有权，而非所有权 |
| 地上权加租赁 | 常见别墅结构 | 在登记时于租赁土地上拥有建筑物 |
支付定金前的律师审查范围
在任何预订款从您的账户划出之前，要求您的房地产律师至少涵盖以下事项。
- 核实出租方拥有地契（Chanote）或其他可接受的土地所有权证明
- 审查租期、续约条款、登记要求及违约救济措施
- 若承诺别墅所有权结构，请确认地上权（superficies）登记
- 核查《土地法》合规性：不得通过代名股东持有土地
- 审查 SPA 的付款进度、退款条款和完工里程碑
针对外国买家的法律背景
租赁权、《土地法》限制和律师审查构成别墅买家的核心法律三角。曼谷公寓买家的永久产权登记程序较为简单，但在支付定金前仍应进行审查。移民身份不能凌驾于《土地法》规则之上。退休签证并不授予土地所有权。
外国人常见错误
- 称其为90年租赁产权套餐。土地局仅保障登记期限最多为30年的条款。
- 在律师确认土地产权类别和出租方身份之前签署别墅买卖协议（SPA）。
- 假设第31至90年的续约条款在未进行登记分析的情况下自动可执行。
- 使用由名义股东持股的泰国公司持有土地。根据《土地法典》和《公司法》这是非法的。
- 跳过独立法律顾问，因为开发商提供的内部律师同时也代表卖方。
常见问题
为在别墅和土地交易中阅读 L 条款的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成针对您具体交易的法律意见。
问：在泰国，什么是租赁产权？
租赁权是根据《民商法典》登记的土地占有权，期限最多可达30年。对于希望在泰国土地上使用别墅或房屋的外国人而言，这是主要的法律安排。租赁权并不等同于土地的永久所有权。
问：租赁期可以续签超过 30 年吗？
合同可包含续期选项，但每次延期都需谨慎起草并分析登记要求。宣称可获得90年控制权的宣传应由独立律师审查。只有登记的权利才对第三方具有约束力。
问：《土地法》（Land Code）限制了什么？
《土地法》禁止外国人直接拥有土地，只有非常有限的例外。公寓永久产权依据《公寓法》，注册租赁权是外籍人士的主要合法结构。
问：何时必须进行律师审查？
在为租赁产权别墅、期房购买或与公司相关的土地交易支付任何定金之前。合同审查费用远低于在续期条款失效或产权有缺陷时的诉讼费用。
问：租赁权必须在土地局登记吗？
是的。在土地局登记对于对抗后续土地所有人和第三方的可执行性至关重要。未登记的租赁协议保护力薄弱。
问：租赁权与地上权如何配合？
地上权允许在他人土地上拥有建筑物。别墅开发商常将登记租赁与地上权结合，使外国买家拥有建筑物所有权同时租赁土地。有关地上权的详细信息，参见字母 S。
问：我的泰国配偶可以代我持有土地吗？
土地法要求泰籍配偶声明在婚姻期间取得的土地中，外国配偶不享有所有权利益。使用与当事人无关的泰国籍名义人安排属非法。就婚姻财产结构寻求独立法律意见。